Aviso de la UPF y Tecnocasa: el mercado de alquiler puede perder más de 100.000 viviendas

Más de 100.000 viviendas pueden desaparecer del mercado del alquiler en España. Es la advertencia que han lanzado desde la cátedra Tecnocasa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) a raíz de un estudio que han presentado sobre el impacto de la ley de vivienda en el mercado de alquiler.

A juicio de de los autores del estudio, el límite a las rentas en las zonas tensionadas (22%) y la inseguridad jurídica (66,3%) podrían llevar a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 108.500 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler se reduciría un 11,7% a nivel nacional.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 7,7% de los propietarios se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 4% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda, según el estudio.

Barcelona y Madrid, las más afectadas

En la ciudad de Barcelona, la oferta se vería reducida en un 12,6% (24.090 inmuebles menos), en Madrid, un 11,3% (43.113 inmuebles menos). Las zonas más afectadas serían el Eixample barcelonés, con una disminución de la oferta de más del 16%, y el centro de Madrid, con una reducción de la oferta del 14,6%. A los propietarios con inmuebles en alquiler en Madrid, lo que más les preocupa es la inseguridad jurídica (70,9%), en Barcelona, el límite a las rentas en las zonas tensionadas (63%).

Todos estos datos se desprenden del estudio 'Impacto de la nueva Ley de Vivienda en la oferta inmobiliaria de alquiler' que, junto al Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y que ya cuenta con 37 ediciones, esta última con datos del primer semestre de 2023, han sido presentados en el Campus de la UPF en Barcelona.

Estabilidad en la vivienda usada

Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha destacado que el precio de la vivienda usada en España se estabiliza (con una leve subida del 0,21% en el primer semestre de 2023), y se sitúa en 2.377 euros el metro cuadrado.

El precio más alto está en la ciudad de Barcelona (3.145 eurosel metro cuadrado), y el más bajo en Talavera de la Reina (651). La ciudad de Málaga presenta en el primer semestre de 2023 la subida más significativa, del 8,84%, con el metro cuadrado a 1.920 euros. La ciudad de Madrid tiene el metro cuadrado a 2.794 euros.

En relación al mercado hipotecario, la hipoteca media en el primer semestre de 2023 se sitúa en 121.782 euros, con una variación del -2,7% respecto al importe de hace un año. La hipoteca más alta vuelve a estar en la ciudad de Barcelona (145.883 euros), seguida de L’Hospitalet de Llobregat (135.788) y Madrid (130.525). Málaga tiene el importe más bajo (94.471). 

Umbral de renta

La ratio de préstamo a valor se sitúa en el primer semestre de 2023 en el 68%, uno de los valores más bajos de la serie histórica, que llegó al 80% en el primer semestre de 2008 y se situó en el 72% hace un justo año (primer semestre de 2022). La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el semestre analizado en el 35%, el máximo aconsejado para minimizar el riesgo de impago de una hipoteca y el porcentaje más alto desde 2011.

Otros datos que están en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 82% de los nuevos hipotecados tiene un contrato laboral indefinido (solo el 5% cuenta con un contrato laboral temporal) y el plazo de la hipoteca está en 28 años, lejos de los 35 años de 2007. Finalmente, otro dato destacable es que el 63% de las nuevas hipotecas es a 30 años.

Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa, también ha destacado el importante cambio que han sufrido las hipotecas en el último semestre. Las hipotecas a tipo de interés mixto han crecido más del doble, pasando de ser el 14% en el primer semestre de 2022 al 30% del total en el primer semestre de 2023. Por su parte, las hipotecas a tipo de interés fijo, que llegaron a ser el 83% del total en el primer semestre de 2022, ahora suponen el 51% de las hipotecas concedidas en el primer semestre de 2023.

En el primer semestre de 2023, el tipo de interés medio aplicado a las hipotecas variables fue del 4,92%, y del 3,25% para las hipotecas fijas. Finalmente, en el semestre analizado, la cuota mensual según la tipología de hipoteca fue de 620 euros al mes para una hipoteca variable y 560 para una hipoteca a tipo de interés fijo, con un incremento anual del 46% y del 28%, respectivamente.

Cubero también ha hecho un repaso al mercado del alquiler. La principal conclusión es que el precio del alquiler sube en la mayoría de poblaciones analizadas, siendo las más importantes las subidas de la ciudad de València (14,3%), Barcelona (11,9%) y Madrid (8,6%). El precio más alto está en Barcelona (16,5 euros el metro cuadrado).