El sector inmobiliario exhibe fortaleza pese a desacelerar

CaixaBank Research, el centro de estudios dedicado a la investigación y al análisis económico de la entidad financiera, revisa al alza sus previsiones para el sector inmobiliario. En su último Informe Sectorial Inmobiliario, presentado en un encuentro organizado por EL PERIÓDICO DE ESPAÑA y El Periódico, del grupo Prensa Ibérica, en Madrid, bajo el título Desafíos del sector inmobiliario en clave económica 2023, destaca que el mercado español se está desacelerando a un ritmo más moderadoque en los escenarios contemplados con anterioridad.

Judit Montoriol, lead economist del departamento de Economía Española de CaixaBank Research, expuso que el cambio de tendencia del sector inmobiliario se está desarrollando de manera "más suave" de lo previsto en informes anteriores de la entidad y que su pronóstico es mejor de lo que se esperaba. "Hemos tenido una caída importante de los precios de la energía y en términos de actividad económica, lo que obedece a un entorno económico que se ha mostrado bastante más resiliente de lo que habíamos esperado", puntualizó.

La entidad prevé que, durante 2023, se cerrarán alrededor de 500.000 compraventas de viviendas, que suponen un 23% menos que en 2022 y un 16% más que en 2019, aunque son 20.000 más de las previstas a principio de año. El precio de la vivienda seguirá en aumento a nivel nacional, con una revalorización prevista del 2,9%. La economista de CaixaBank Research aseguró en su intervención que se han experimentado "crecimientos positivos más moderados" en los precios de la vivienda en la comparativa con 2022 e indicó que desde la entidad financiera ya proyectan que la "ralentización de precios tenga continuidad".

En relación al precio de la vivienda, Montoriol recordó que el Informe Sectorial Inmobiliario prevé un crecimiento de en torno al 1,1% de cara a 2024, a partir del cual "volvería la tendencia ascendente de cara a 2025". Judit Montoriol puso también de relieve la visión que revela el informe sobre la situación del mercado inmobiliario actual, en el que "no se han acumulado desequilibrios y, a pesar del cambio de giro de la política monetaria, no esperamos que haya un desajuste significativo".

Obra nueva

CaixaBank Research espera en su informe un año débil en cuanto a la promoción de obra nueva. En concreto, se prevé la aprobación de unos 90.000 visados de obra nueva. Esto supone un retroceso con respecto al año anterior, motivado principalmente por los elevados costes de construcción y la escasez de mano de obra. Según el informe, los precios de los materiales eran, hasta marzo, un 6% más altos que el año anterior, a pesar de la caída del precio de los metales industriales en los mercados internacionales y de la energía.

David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, la mayor promotora de España, reflexionó sobre la necesidad de avanzar en un cambio de modelo: "tenemos que ir buscando métodos más modernos de construcción que nos permitan seguir soportando el crecimiento delsector". El directivo de Aedas Homes apuntó al suelo como uno de los factores claves para el desarrollo inmobiliario. "Hay que fomentar la creación de una industria que fabrique el suelo en la medida en la que el sector lo va necesitando", enfatizó. Martínez explicó que, si los agentes que intervienen en estos procesos fueran capaces de atraer capital a la industria que genera el suelo, "permitiría reproducir la materia prima que necesitan los promotores de forma mucho más ágil". En este punto, lamentó que esta situación no se pueda llevar a cabo debido a "los plazos actuales de gestión de cualquier desarrollo urbanístico en este país".

Antonio de la Fuente, managing director del departamento de Corporate Finance de la firma de consultoría internacional Colliers, incidió en que el principal problema que existe es que la demanda es muy superior a la oferta. "Con este nivel de producción es imposible, no se satisface la demanda y, por consiguiente, el precio se sostiene", añadió. De la Fuente coincidía con el consejero delegado de Aedas Homes en que los principales retos a los que se enfrenta el sector son el de atraer capital y el de avanzar hacia el cambio de modelo en la construcción.

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), sostuvo en esta línea que el sector se encuentra "en una situación muy excepcional de infraproducción" y apuntó a la inversión privada como actor necesario para que se produzca esa mejora de infraestructuras de vivienda. Roca indicó que, según un informe elaborado por su patronal, entre las cinco medidas que debe emprender el sector está la de activar el suelo porque "es imposible pasar de producir 100.000 viviendas anuales a 250.000 sin él".

Precios

El precio de la vivienda ha continuado aumentando durante el primer trimestre en todas las comunidades autónomas, aunque a diferentes velocidades. Mientras en Baleares aumentó un 7,3% en cifra interanual, en Murcia lo hizo sólo en un 0,4%. Los incrementos sí siguen aminorando su ritmo de avance. En marzo, comprar una casa era un 3,1% más caro que en el mismo mes de 2022, mientras, en diciembre, era un 3,3% más que un año antes.

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, comentó que el mercado está pendiente de que el sector inmobiliario - vivienda y no vivienda- realice un ajuste en los precios. "Es absolutamente necesario", aseguró. Salcedo cree que ese ajuste va a llegar en algún momento, pero probablementeno se perciba este año sino a partir de 2025. Por otro lado, incidió en la importancia de "transformar la industria" y explicó que este cambio "implicaría reducir costes, mejorar la calidad, acortar el proceso de construcción e incurrir en la triple vertiente de la sostenibilidad: económica, social y ambiental".

Compradores extranjeros

La compraventa de viviendas por ciudadanos de origen extranjero y no residentes en España resiste mejor. Durante el primer trimestre de 2023, las transacciones de inmuebles residenciales acometidas por españoles cayeron un 12% en las primeras residencias, y un 9%, en las segundas, mientras el número de activos adquiridos por extranjeros sólo lo hicieron en un 2,7%. Este comportamiento es una continuación de la tendencia registrada durante 2022, cuando una de cada cinco viviendas vendidas fueron compradas por ciudadanos de fuera del país.

Judit Montoriol agregó que España sigue siendo "un país atractivo, no sólo para el turismo, sino también para muchos visitantes que repiten hasta que compran su vivienda en nuestro país". El informe refleja que el 14,5% de las compraventas en territorio español se han llevado a cabo por extranjeros. El clima y el envejecimiento poblacional del continente pueden hacer que España se convierta "en la Florida de Europa", reconoció Montoriol. Añadió que estas condiciones, junto con las infraestructuras, la cobertura sanitaria y la red de transportes, han hecho que España sea un lugar de referencia para muchos europeos.

David Martínez manifestó que se está dando un cambio de mentalidad entre los extranjeros que vienen a España y que quieren adquirir una vivienda. La pandemia y el auge del teletrabajo han introducido un nuevo paradigma. Martínez señaló que los compradores actuales buscan "una vivienda más cara porque saben que pueden trabajar online y van a pasar más tiempo en ella". Para el consejero delegado de Aedas Homes esta situación que se está dando en el mercado es "muy sana", ya que deriva en otras ventajas. Una de ellas es que hasta ahora los ciudadanos extranjeros que querían adquirir un inmueble en España venían ya con financiación desde su país de origen y ahora cada vez son más los que se decantan por pedir una hipoteca en nuestro país.

Alquileres

El estudio elaborado por CaixaBank Research destaca que los alquileres han subido desde 2015 más que los salarios, lo que ha generado un problema de accesibilidad a la vivienda, especialmente entre las rentas más bajas. Los ingresos medios de los hogares que viven en arrendamiento superan ligeramente los 20.000 euros, casi un 30% menos que los que tienen una casa en propiedad. El centro de estudios de la entidad financiera resalta, por otro lado, que el 44,8% de los españoles que residen en viviendas de alquiler a precio de mercado están en riesgo de pobreza o de exclusión social, lo que supone el porcentaje más alto de la Unión Europea. "Es un drama que los jóvenes en España no se puedan emancipar y no puedan alquilar su propia vivienda", sentenció Antonio de la Fuente.

El representante de la consultora inmobiliaria remarcó que el precio de los alquileres y de compra de viviendas ha subido sustancialmente más que los salarios y que ese factor, unido a que los "núcleos de convivencia en los que vive la población en el centro de las grandes ciudades son cada vez más pequeños", hacen que la adquisición de viviendas sea una preocupación para la sociedad española. "Hace falta dar seguridad jurídica y, por desgracia, la ley que se acaba de aprobar no favorece nada la inversión extranjera. Para la producción de vivienda en venta lo que hace falta es producir más suelo", remarcó De la Fuente.

El directivo de Aedas Homes, David Martínez, recalcó que la demanda de vivienda en alquiler es enorme y propuso que se estimule la oferta con estrategias como el Plan Vive Madrid, en el que "se ha puesto a disposición del sector suelo público ocioso en régimen de concesión de derecho de superficie". Un permiso cuyo objetivo es implementar la vivienda asequible de manera ágil y que "va a permitir aliviar la gran tensión que hay", señaló. Para hacer frente, precisamente, a esta subida de los alquileres, el CEO de Aedas Homes propone rebajar los costes de la inversión y reducir el riesgo inversor. "Hace falta vivienda en alquiler y somos conscientes de que hace falta movilizar la inversión privada", concluyó.