El sector inmobiliario anticipa una recuperación en 2024 pese a los altos tipos de interés

El ajuste de precios y la sequía en la inversión inmobiliaria está un paso más cerca de llegar a su final. Tras el cambio de política monetaria implantado por el Banco Central Europeo (BCE), especialmente a partir de septiembre de 2022, el 'ladrillo' inició un periodo de ajuste, en el que los volúmenes de inversión se redujeron drásticamente. Los fondos, principales actores de este mercado, querían conocer hasta donde podían llegar los tipos de interés y cuál debía ser la rentabilidad que exigir a los inmuebles.

Con los tipos por encima del 4%, el mercado ya empieza a descontar que el BCE frenará las subidas. Esto tiene una implicación directa sobre las 'yields', las rentabilidades que exigen los inversores a los activos, que tenderán a estabilizarse, tal y como resaltó la consultora Colliers en su último informe. Esta estabilización se traduce directamente en mayor certidumbre para los inversores, que empezarían a reactivar sus planes de adquisiciones.

Alfonso Favieres, director inmobiliario de Blackrock en España, señaló durante la primera jornada de The District, la feria inmobiliaria que ha congregado a 10.000 directivos del sector en Barcelona, que la inversión "empezará a reactivarse a partir del primer trimestre de 2024" y que "el tercer trimestre será un buen momento para invertir".

El directivo de la mayor gestora de fondos del mundo aseguró que habrá oportunidades de inversión en España por dos motivos: los reembolsos que tengan que hacer determinados fondos a sus partícipes, un fenómeno que afectará menos a nuestro país frente a otros, y las refinanciaciones, donde será "difícil encontrar capital" por la caída del valor de los activos y los altos intereses.

Adolfo Ramírez-Escudero, consejero delegado de la consultora CBRE, se mostró también positivo con el próximo año: "2024 va a ser mejor que 2023 en volumen de inversión. Prácticamente, hemos recorrido dos tercios de la caída en precios y en valoración. Creo que los próximos nueve o doce meses va a ser un momento perfecto para invertir".

El directivo de la firma de consultoría ha insistido, durante su intervención en la feria, que el mercado inmobiliario español no vive una burbuja: "No existe un exceso de oferta, ni de apalancamiento". Este argumento fue secundado por Miguel Pereda, presidente de Grupo Lar, gestora de la socimi especializada en centros comerciales Lar España. Sin embargo, este directivo sí resaltó que "estamos empezando a ver las primeras compras oportunistas".

A pesar de esto, la subida de tipos, y por ende de las rentabilidades exigidas, sí que obliga al inmobiliario a competir en retornos con otros activos financieros que hasta ahora no ofrecían ningún rédito, como los bonos o las infraestructuras. "Entramos en una nueva etapa, donde habrá más competencia por el capital, pero también más oportunidades para transformar y crear valor a través del inmobiliario", aseguró Ramírez-Escudero.

Problemas para las oficinas

Los activos que los directivos más han destacado ha sido todo lo relacionado con residencial y logística. "Soy muy optimista con las residencias de estudiantes en España porque el país se ha convertido en un destino maduro para estudiantes internacionales. También lo soy con todas las fórmulas de 'flex living': residencial en alquiler (BTR y PRS), coliving, senior living, etc", ha apuntado Favieres.

David Martínez, consejero delegado de la promotora Aedas Homes, resaltó la situación "sana" del mercado de la vivienda de obra nueva: "Tenemos una demanda altísima. Cada año se crean 240.000 hogares y solo se empieza la construcción de 80.000 casas. La oferta es tan limitada que no esperamos caídas de precios". Una de las quejas de Martínez fue la dificultad de acceder a suelo, que fue secundada por Saïd Hejal, consejero delegado de Kronos Homes, que exigió a las administraciones públicas "mayor flexibilidad". David Vila, consejero delegado de la cotizada catalana Renta Corporación, aportó que "la rehabilitación de inmuebles puede ser un complemento a esa falta de suelo".

Ramírez-Escudero también cree que "los inversores destinarán sus fondos a sectores con demanda, como todo lo que tenga que ver con living (viviendas y sus derivados), logística y activos educativos". Con el segmento que no es tan positivo es con las oficinas, de las que asegura que hay un "stock antiguo", que necesita una inversión continua para defender el valor de los activos y de los inquilinos. En esta línea, Javier Faus, fundador de la gestora catalana Meridia Capital, señaló: "La situación de las oficinas es dramática, especialmente aquellas que estén fuera del centro ciudad sufrirán mucho".

Miguel Pereda apuntó que sus centros comerciales se están comportando de una forma resiliente, a pesar de que durante los cuatro o cinco años se haya especulado con la problemática que les podía causar el auge del comercio electrónico. "Se ha demostrado que podemos convivir con el ecommerce, ya que las afluencias y las ventas de nuestros centros están por encima de las de 2019, con mayor ocupación en los activos", añadió.

Tipos altos, inflación resistente

Javier Faus aseguró durante su mesa redonda que "la inflación sigue resistiéndose a bajar", aunque entre sus estimaciones no está entrar en una recesión, ni un mercado oportunista. Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda y Anticipa, los 'servicers' de Blackstone, el primero junto con Banco Santander, se mostró también preocupado por una hipotética estanflación en la economía por los efectos que tendría sobre las inversiones de su compañía. A pesar de este punto negativo, también reseñó que el inmobiliario es "un sector resiliente", donde "el 55% de los compradores adquieren viviendas sin hipoteca" y la demanda se mantiene alta.