15 de febrero de 2018
15.02.2018
Vivienda

Conoce las claves de la nueva ley hipotecaria

Te explicamos las medidas que el Gobierno quiere implementar para mejorar el acceso a los créditos

15.02.2018 | 12:44
Los bancos deberán detallar todo tipo de cláusulas.

La Ley de Crédito Inmobiliario que Luis de Guindos defiende este jueves en el Pleno del Congreso se presentó como la solución para todos aquellos que tenían una hipoteca. La nueva ley hipotecaria iba a exigir transparencia a los bancos, aumentaba los meses de impago antes de proceder al desahucio... No obstante, en la letra pequeña de la Ley hay algunos puntos que no benefician para nada al cliente.

Claves de la ley hipotecaria

  • La propuesta del Gobierno amplía el límite de los bancos a la hora de ejecutar una hipoteca (ahora puede hacerlo con tres meses de impago).
  • Facilita la conversión del préstamo con interés variable a fijo.
  • Obliga a la entidad a comunicarle en detalle todo tipo de cláusulas, como cláusulas suelo, y a asegurar que el cliente, notario mediante, se declare conocedor de su naturaleza y de su comportamiento ante diferentes escenarios.
  • Uno de los puntos más conflictivos de esta ley se refiere a los intereses que el hipotecado debe pagar por impago de sus cuotas. La nueva ley fija esta penalización en tres veces el interés legal del dinero. No obstante, según las últimas sentencias del Supremo, el alto tribunal contempla como abusivo cualquier interés de demora que supere el resultante de aplicar dos puntos al tipo pactado en contrato. Por tanto, la nueva ley hipotecaria empeoraría la ley actual, además de no tener en consideración la jurisprudencia del Supremo.

El Gobierno limita los recargos al convertir hipotecas

La propuesta del Gobierno establece nuevos plazos al vencimiento anticipado de una hipoteca, limita los intereses de demora -tres veces el interés legal vigente y se aplicarán sobre el principal pendiente de pago-- y facilita la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda, así como el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo.

Actualmente, los bancos pueden decretar el vencimiento anticipado de un préstamo y ejecutar la hipoteca a partir del tercer mes de impago, un umbral que el Gobierno eleva hasta el 2% del préstamo, intereses incluidos, o nueve cuotas durante la primera mitad del contrato, y el 4% o doce mensualidades en la segunda.

Para cambiar un préstamo hipotecario con interés variable a uno fijo, la comisión máxima de reembolso anticipado para una novación o cambio de entidad en la que se pacte un tipo fijo será del 0,25% en los tres primeros años, y a partir de entonces desaparecerá.

En el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión por reembolso anticipado será de cero a partir del quinto (0,25% de límite) o el tercer año de vigencia del contrario (0,5%), en función de lo pactado. En cuanto a los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 4% como máximo en los diez primeros años y del 3% a partir de entonces.


Conocimiento de todas las cláusulas

Por otra parte, la norma incluye la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato, y obliga a la entidad a remitir siete días naturales antes de firmar el contrato una ficha con las principales características del contrato, cláusulas suelo incluidas, con estimaciones en distintos escenarios de interés.

En esos siete días, el consumidor deberá acudir al notario para responder a las preguntas que le plantee y donde le explicará todas las cláusulas sensibles, debiendo firmar un acta, gratuita para el prestatario, en la que manifestará conocimiento de toda la información necesaria.

¿De quién recibirá apoyo el Gobierno?

La norma, que supone la trasposición de la directiva europea de créditos hipotecarios, tenía que haberse aprobado antes de marzo de 2016. Al no haberse cumplido este trámite, España tiene abierto un procedimiento de infracción, aunque el Gobierno confía en poder aprobar la norma antes de que finalice el proceso a fin de evitar una posible multa.

Guindos ya anunció durante la presentación de la iniciativa en noviembre que el Gobierno contaba con los apoyos suficientes para superar los diferentes trámites parlamentarios, los mismos que habían posibilitado la aprobación de los Presupuestos de 2017: Ciudadanos, PNV, UPN, Foro Asturias, Coalición Canaria y Nueva Canarias.

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