Cómo solucionar el problema del alquiler: cuatro expertos dan las claves

España se enfrenta a un grave problema, especialmente en sus principales urbes. El aumento del porcentaje de personas que se decantan por el alquiler tras el estallido de la burbuja de 2008, unido a las subidas de precios y cómo se han desligado de los salarios, ha incrementado el esfuerzo medio de las familias el pago de sus rentas. Según el portal inmobiliario Idealista, de media, los hogares destinan el 30% de sus ingresos a pagar su alquiler, pero este porcentaje es mucho mayor en ubicaciones con demanda: alcanza el 33% en Madrid, el 37% en Palma de Mallorca o el 40% en Barcelona.

La renta neta media por hogar, con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ha aumentado alrededor de un 23,5% desde 2015; mientras el precio del alquiler, a nivel nacional, lo ha hecho en casi un 74%, tres veces los salarios, según la plataforma de datos inmobiliarios Brains Real Estate. Esto, en muchas regiones, no supone un problema de accesibilidad porque la oferta de viviendas es suficiente, pero en aquellas con una gran demanda provoca problemas para las rentas más bajas.

Juan Velayos, uno de los directivos con más experiencia en el sector inmobiliario, actualmente desarrollando labores de asesoría, consultoría e inversión desde su propia boutique, JV20, apunta el problema de la accesibilidad a la vivienda, "no solo es el mayor problema de España, sino uno de los mayores del mundo desarrollado". David Martínez, consejero delegado de la promotora Aedas Homes, también destaca que "hay una necesidad real de vivienda" y avisa de que "su fabricación requiere de capital que proviene de fuera de España". En esta misma línea, Alejandra Mora, socia fundadora de Anheros, añade: "La crisis de vivienda no es exclusividad de España, se trata de un problema a nivel Europeo. La Comisión Europea ha dado un mandato al Parlamento Europeo para que el problema se convierta en una prioridad política para el marco 2024-2029 porque está afectando gravemente a otros pilares fundamentales, como el empleo, la inclusión social y la propia salud de la democracia".

Generar más oferta

La mayor parte de las medidas que se proponen desde el sector, además de una mayor seguridad jurídica, que se tratará más adelante, es ampliar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, ya que el existente es muy reducido. La fórmula propuesta por los expertos es la colaboración público-privada, en la que una administración cede a empresas privadas parcelas para que desarrollen pisos que se arrendarán a un precio limitado pactado con anterioridad. "El sector inmobiliario tiene que coger ese toro por los cuernos y el sector público nos tiene que dejar hacerlo porque por si solo no es capaz", resume gráficamente Juan Velayos.

David Martínez defiende el Plan Vive, el programa de colaboración público-privada de la Comunidad de Madrid, en el que está presente, como "un gran ejemplo del buen funcionamiento y de cómo debe ser la colaboración entre el sector público y el privado". "De esta manera, los promotores podemos acceder a suelo público y poner vivienda asequible en el mercado, especialmente en el caso del alquiler, lo que además permite que los jóvenes puedan acceder a un alojamiento asequible. Estamos desarrollando con mucha ilusión el proyecto, demostrando demostrada capacidad de ejecución y afianzándonos como uno de los socios industriales más relevantes en el sector inmobiliario español".

Según Alejandra Mora, lo que primero necesita España es que la colaboración entre el sector público y el privado en materia de vivienda asequible y social sea definida formalmente y normativamente. "La definición debe conllevar hablar de las condiciones de las dos partes de la colaboración. Los proveedores y gestores deben poner sobre la mesa los retornos con los que están dispuestos a trabajar y las estructuras jurídicas que les funcionan. No todo el capital está dispuesto a trabajar con derechos de superficie, ni concesiones demaniales, ni a renunciar a rentabilidades pasadas. La Administración debe poner el soporte, el presupuesto y las condiciones de gestión y mantenimiento del parque. La colaboración no tiene sentido con un presupuesto que no llega en los últimos diez años al 0,5% anual del PIB. Por poner una comparación, el Ayuntamiento de Viena, con una población igual a Andalucía, dispone de un presupuesto de 2.500 millones de euros anuales. Esto no se trata solo de cesión de suelos, hace falta más". Además, la socia de Anheros resalta que España debe homologarse en normativa: "Reino Unido, Países Bajos, Austria o Alemania ya tienen regulados los proveedores de vivienda social, las ayudas públicas desde hace años y los circuitos de financiación pública. También, por ejemplo, existen Leyes de Vivienda de beneficio limitado en Austria".

Mora también reclama fondos, tanto públicos, como privados. "En Reino Unidos hay 1.300 asociaciones que suministran vivienda social y asequible al 11% de la población. Ninguna ha nacido del capital de la inversión inmobiliaria al uso, como al que estamos acostumbrados a ver en España. Poner en marcha esas maquinarias puede hacerse a través de una donación millonaria, alguna en Inglaterra nacieron así, o con presupuestos públicos sostenidos durante décadas", señala. La socia de Anheros, una de las mayores expertas en España de lo que se conoce como affordable housing, mantiene que la vivienda es una "inversión lucrativa": "Deberá seguir siendo así para poder contar con las enormes cantidades de dinero que nos hacen falta en España y en Europa para paliar el déficit existente". Por contra, reconoce que este negocio "no puede pretender hacer retornos de doble dígito".

Por último en materia de oferta, los expertos entrevistados resaltan que dentro de la generación de nueva oferta de viviendas también se necesita más oferta de la materia prima para construirlas, el suelo. "Tenemos que mejorar las herramientas de planeamiento para sacar más suelo al mercado. Es ridículo y el mayor fracaso de este país no poder generar más suelo donde se necesita construir más viviendas. Si aumentamos la oferta y generamos más suelo, el precio de la vivienda bajará y no entenderlo será un fracaso de la clase política", concluye el exdirectivo de Neinor Homes, PwC o Alantra.

En esta misma línea, David Martínez, pone deberes al sector público: "El sector promotor puede ayudar a resolver el problema de acceso a la vivienda, pero necesita del apoyo de la administración pública, que esta desarrolle suelo, la materia prima de la vivienda. Además, de las administraciones depende la agilización de la tramitación administrativa de la producción de vivienda, aportando seguridad, certeza y credibilidad". Sobre este punto, el Gobierno, ahora en funciones, comenzó el trámite legislativo para aprobar una nueva Ley de Suelo, pero la marcha de Isabel Pardo de Vera de la Secretaría de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, junto con la convocatoria de elecciones anticipadas, paralizó la norma.

Más seguridad jurídica para los propietarios

Miriam Nasser, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, resume el problema de la falta de oferta en que "muchos propietarios, en su mayoría pequeños tenedores, ya no quieren arrendar sus viviendas porque ya no se sienten respaldados ante posibles incumplimientos contractuales de los arrendatarios". El origen, según Nasser, radica en "la multitud de cambios legislativos de los últimos años". "Nos encontramos una tendencia proteccionista del arrendatario, y una desprotección cada vez mayor del arrendador", añade.

Entre los factores que más frenan la oferta, dentro de los cambios legislativos que introduce la Ley de Vivienda, la responsable del área jurídica de Alquiler Seguro destaca las mayores trabas a la hora de iniciar un procedimiento de desahucio por incumplimientos de pago de renta o porque haya expirado el plazo contractual: "Esto retrasa la recuperación de la posesión de la vivienda, aumenta las mensualidades adeudadas de renta y provoca un perjuicio al arrendador sin ningún tipo de indemnización a cambio".

Para Miriam Nasser la solución pasa por incorporar "nuevos cambios legislativos que permitan al arrendador sentirse respaldado por una justicia rápida, que permita recuperar la posesión de la vivienda y las rentas debidas en un plazo razonable, sin que existan trabas ni dilaciones indebidas por la situación del arrendatario". "Es imprescindible que estas medidas vengan de la mano de incentivos fiscales en la percepción de los ingresos de renta para los arrendadores, así como ayudas económicas y sociales que permitan paliar la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios, sin que se pueda trasladar esa responsabilidad al arrendador", concluye