Gaza lleva al Ayuntamiento de Zamora al Juzgado por impedirle edificar y pide un millón de euros

Será un juez el que determine si la cooperativa láctea Gaza podrá edificar o no en los terrenos de su antigua sede, al pie del arroyo de Valorio tras la demanda planteada contra la negativa del Ayuntamiento de Zamora a activar el proyecto de urbanización, la unidad de actuación, para la construcción de viviendas. Una negativa que podría costar un millón de euros a las arcas municipales si el pleito termina reconociendo el derecho a edificar de Gaza, indemnización que exigen por la pérdida de esos beneficios que podrían reportarles el proyecto sobre la parcela de 65.603,64 metros cuadrados, recogido en el Plan General de Ordenación Urbana de Zamora de 2011.

La actitud del Consistorio se basa en la inclusión de esa finca en el mapa de zonas inundables aprobado por la Confederación Hidrográfica del Duero (CHD), riesgo derivado de la proximidad del arroyo de Valorio que, en ocasiones, se ha desbordado e inundado el barrio de Olivares. La causa no es el gran caudal que pueda arrastrar el arroyo, sino la confluencia con la desembocadura del río Duero durante las crecidas, cuyo caudal llega en sentido contrario e impide desaguar de forma natural la corriente que llega desde el pequeño cauce que cruza el bosque de Valorio.

Precisamente, ese argumento fue el ofrecido por la CHD para informar desfavorablemente sobre el proyecto de ampliación de la central lechera Gaza que tanta polémica despertó en su día en la capital y que terminó por llevar las instalaciones al polígono industrial de Coreses.

La postura de la Confederación fue contraria al criterio del propio Ayuntamiento, que abogó por permitir esa reforma de las instalaciones industriales para no perder puestos de trabajo en la ciudad. La petición cayó en saco roto, pero la cooperativa no desiste de su proyecto para urbanizar una parcela cuyo uso residencial se contempla en el Plan General de Ordenación Urbana aprobado por el Ayuntamiento en 2011.

El convenio vinculante

El planeamiento urbanístico incluye "un convenio vinculante entre el Ayuntamiento y Leche Gaza, "al efecto de realizar la cesión anticipada de los terrenos necesarios para la construcción de los viales de conexión" del Puente Nuevo "a cambio de garantizar la edificabilidad" de parte de esa parcela.

El acuerdo suscrito el 18 de diciembre de 2009 entre la entonces alcaldesa de Zamora, Rosa Valdeón; el presidente de Gaza, Heliodoro Rodríguez Tejero; y el secretario, Félix Roncero Garrote, para ceder una superficie de 7.159,42 metros cuadrados para los nuevos viales del Puente de Los Poetas que cruzan la amplia parcela de la cooperativa.

La previsión recogida en el estudio de detalle elaborado por el arquitecto Francisco Somoza era edificar en dos bloques, uno lineal y otro abierto, sobre un suelo con "uso predominante residencial", según la documentación pública que puede consultarse en el archivo del Ayuntamiento, en Internet.

Entre 459 y 192 viviendas

De modo que "el índice de edificabilidad máxima que se acuerda es de 0,60 lo que da origen a una edificabilidad máxima total de 39.360 metros cuadrados, con una densidad máxima de 70 viviendas por hectárea que permitiría edificar 459 viviendas". En el caso de aplicar la edificabilidad mínima, Gaza podría construir de 30 viviendas por hectárea, actuación que permitiría edificar 197 viviendas, según recoge el documento oficial.

El estudio de detalle, aprobado el 8 de mayo de 20023, recoge los plazos para la ordenación detallada de esta unidad: 8 años máximo, a contar desde la aprobación del PGOU, es decir, desde 2011, y "para cumplir los deberes urbanísticos, 4 años desde la aprobación del estudio de detalle".

Esto explicaría que en 2018 se recrudeciera el enfrentamiento entre la industria y la Confederación cuando se aprobaron las nuevas zonas registradas como inundables, una polémica que en 2019 aún ocupaba la actualidad informativa y llevó al subdelegado del Gobierno en Zamora, Ángel Blanco, a cuestionar que la CHD mantuviera esa postura que se cruza en este pleito judicial.

Casas con dos alturas y el yacimiento del Campo de la Verdad

El estudio de detalle aprobado en 2003 y que "deberá ajustarse a las determinaciones legales vigentes en el momento de su nueva tramitación", es decir, en este año 2024 si es que el Ayuntamiento accediera a desarrollar el plan de actuación. La misma anualidad en la que podría haber vencido, incluso, el acuerdo firmado por el Ayuntamiento y los responsables de Gaza, puesto que los plazos para edificar eran un total de doce años desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de 2011, por lo que habría pasado ya una anualidad, todo el 2023.

Sin embargo, en ese mismo documento se puntualiza que "el cumplimiento de los deberes urbanísticos" tendrá cuatro años desde la entrada en vigor del PGOU o "cuatro años desde la aprobación definitiva del instrumento que establezca la nueva ordenación detallada", una apreciación que podría beneficiar blindar los intereses urbanísticos de la cooperativa. El proyecto de actuación se aprobó inicialmente el 4 de marzo de 2008, fecha en la que el proyecto de urbanización estaba en tramitación, en el que se definiría el sistema de actuación. En aquel documento se contemplaba el destino de parte del suelo para la ampliación de la fábrica y la parte que se destinaría a viviendas.

El estudio de detalle no pasa por alto la existencia del yacimiento arqueológico "Campo de la Verdad", respecto al que se indica que será preciso "acometer las acciones precisas para garantizar la identificación y protección de los restos" que se hallen en la parcela cuando se realicen las catas. Incluso, el arquitecto que elaboró este documento, Francisco Somoza, detalla que "será precisa la realización de una prospección arqueológica intensiva del área delimitada por el yacimiento, que apareció con la obras del nuevo puente, y se catalogará.

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