Cuando la economía de mis antepasados era de subsistencia, viviendo prácticamente de lo que les proporcionaba la tierra y los animales, eran los dueños de su propia casa. Una generación después surgió el éxodo rural y aquéllos que participaron de él, con esfuerzo, unos consiguieron vivir de alquiler y otros adquirieron una vivienda en propiedad. Otra generación posterior, la mía, también lo hemos conseguido. Pero la generación del milenio, con una inmejorable formación académica, está siendo testigo de las altas tasas de desempleo y de los sueldos precarios que escasamente llegan para una vivienda en alquiler y mucho menos para su adquisición.
El precio del alquiler de la vivienda en España se ha disparado más de un 50% desde que tocara mínimos a finales de 2013, lo que ha provocado que los expertos empiecen a tildar la situación como de una burbuja que tarde o temprano estallará. La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificulta a los jóvenes, con niveles de renta y patrimonio reducidos, el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda. La dificultad para ahorrar de estos colectivos, en un entorno de elevado desempleo, contratos de escasa duración y jornadas reducidas, ha multiplicado la demanda de viviendas de alquiler vaciando el stock de la oferta.
Cuando un hecho es una sorpresa para los analistas, tiene un impacto importante y, una vez que ha sucedido, hay evidencias de que se podía haber evitado con teorías que dan explicación al hecho acontecido, estamos ante lo que se suele identificar, según la teoría de Nassim Taleb, como un "Cisne Negro". A mi entender, la situación del mercado del alquiler inmobiliario en España, donde la oferta no llega para absorber la cantidad de demanda existente, es un "Cisne Negro" en toda regla: nadie la ha visto venir, ha supuesto un impacto en el mercado y ahora, ya sin remedio, se intenta justificar la escalada de los precios.
El alza de los importes del alquiler ha llegado a tal extremo que los dirigentes no dejan de estudiar la creación de algún mecanismo eficiente que sea capaz de equilibrar los precios en las grandes ciudades. La nube de la mano negra de la limitación de los alquileres, imitando la que se llevó a cabo en París y Berlín, sobrevuela como medida estrella después de las últimas elecciones. Sin embargo, a la vista de los resultados fallidos que han obtenido estas medidas en esas ciudades, los expertos abogan por ofrecer más vivienda pública con pecios asequibles fomentando así la oferta de pisos en régimen de arrendamiento, que controlar, como se pretende, el propio precio de los alquileres. Viena, por ejemplo, es la ciudad de Austria que dispone de una mayor bolsa de vivienda pública en alquiler. Diversos estudios han dado como resultado que la aplicación de medidas con el fin de controlar el precio no hace sino provocar una reducción de la oferta, acompañada de un aumento de la economía sumergida en el sector y provocando un efeto inverso al que se pretendía conseguir.
Lo que sí está claro, según los gestores inmobiliarios, es que esas medidas son las técnicas menos eficientes jamás conocidas. Los efectos colaterales que enumeran pasan por advertir de la reducción del parque de viviendas destinadas al alquiler, aumento de pagos en dinero negro por parte de los inquilinos para asegurarse una vivienda con el alquiler controlado, discriminación descarada por parte de los propietarios, ausencia de los seguros de protección para los arrendadores, un progresivo deterioro material del inmueble provocado por la menor inversión en mantenimiento preventivo y, además, una disminución del parque de alquiler directamente proporcional al aumento del parque de viviendas en venta.
Existe una ley incuestionable: la ley de la oferta y la demanda. Si por ley se limitan los precios propuestos por los arrendadores, la oferta tenderá a disminuir provocando una distorsión del sistema. Este hecho lo hemos visto recientemente en unas imágenes, que se hicieron virales, de largas colas de gente en el centro de Berlín que optaban por un inmueble en alquiler a un módico precio: el piso se mantuvo abierto durante 12 horas para su visita y provocó una afluencia de más de 1.700 interesados, demostrando que una oferta insuficiente provoca una descontrolada demanda. Medidas similares provocarán penalizaciones de empresas particulares a la hora de invertir en ladrillo con el fin de poner en el mercado más inmuebles susceptibles de ser alquilados.
Ya saben que la historia se repite y en España aún sigue coleando una limitación de los precios: la "renta antigua". Si bien es verdad que en su momento no tuvo un impacto extremadamente negativo, a largo plazo desincentivó el alquiler llegando las consecuencias hasta nuestros días, donde aún vemos edificios cuyos propietarios no han podido afrontar los costes de mantenimiento debido a las ínfimas rentas que en la actualidad aún están recibiendo, provocando un deterioro en las propias viviendas, edificios y barrios.
Si limitar el precio del alquiler fuese la panacea, en ciudades como París y Berlín hubiese funcionado y el paso del tiempo ha demostrado que no ha sido así. Es más, al no conseguir frenar la escalada han tenido que dar marcha atrás y poner en funcionamiento otras medidas que no dejan de ser contradictorias. Otro ejemplo palpable es Suecia que estudia desregularizar el mercado con el fin de evitar grandes listas de espera que ha traído la escasez de oferta. Por eso, conviene estudiar qué medidas se han puesto en marcha en otras ciudades y cómo ha reaccionado el mercado: si han fallado, no tiene ningún sentido hacer la prueba de nuevo en un país como España donde la inversión en vivienda está muy extendida, a nivel particular, por aquella dichosa idea de que la inversión en ladrillo siempre iba a ser rentable.
No nos olvidemos tampoco que España es la reina de la picaresca y siempre, arrendador y arrendatario, llegarán a un acuerdo para que ninguna de las dos partes salga perjudicada. Por poner algún ejemplo de lo que ocurría en otras ciudades: en Berlín se pedía una provisión de fondos equivalente a dos o más mensualidades que luego no se devolvía. En París se pagaba más por los complementos de que disponía la vivienda que por el alojamiento en sí o, incluso, se subían los precios por la orientación, por los servicios, por las vistas, por la situación y hasta por la luminosidad, esquivando así la ley de la limitación.
Gestor de Activos y Trader Independiente
@ToGarMos
