La vivienda tiene una función económica y financiera en las economías de mercado. Por esta razón, no solo la podemos considerar como un bien duradero que adquirimos sino que se puede considerar como la inversión más importante que realiza el individuo a lo largo de su vida.
El mercado inmobiliario español está atravesando por un periodo de transformación que lleva consigo un cambio de precios y un cambio de hábitos tanto en los compradores como en los vendedores. Después de unos años de ajuste del estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda se asemeja al ave fénix a tenor de los datos oficiales y oficiosos que van saliendo a la luz. Estos cambios que estamos experimentando no solo afectan a los precios. Se dejan notar estableciendo diferencias muy marcadas en el cómo, el quién y el porqué de la compra de vivienda en plena burbuja y la nueva forma en que se está llevando a cabo.
El primer cambio, como decía, viene de la mano de los precios. Las viviendas, en general, son ahora más baratas. En algunos casos podemos estar hablando de hasta un 70% con respecto a los precios que se marcaron allá por el 2008. En esa época, los pisos se compraban con financiación ajena en casi su totalidad. Por el contrario, ahora, una buena parte se compran al contado debido a la falta de fluidez del crédito por parte de las entidades bancarias. Si la vivienda se usa para inversión, más del 80% son compradas al contado.
Antes de la crisis inmobiliaria, el vendedor era el dueño y señor del mercado. El precio que él fijaba era indiscutible e iba a misa. La ruptura de la burbuja provocó la presión a la baja con lo que se cambiaron las tornas y el comprador se convirtió en el emperador del negocio marcando la pauta. La banca, siendo la mayor inmobiliaria debido a la gran cantidad de inmuebles que tuvo que asumir como propios, por la cuenta que le tiene, es la más propensa al descenso de los precios. En la actualidad, vendedor y comprador se tienden la mano y se ponen de acuerdo con la lógica que impera en el mercado de la compraventa. Los particulares que se quedaron pillados por su hipoteca han visto cómo el precio de venta está muy por encima del de mercado, pero no tienen más remedio que aceptarlo porque venderlo por debajo de su hipoteca perderían, en el mejor de los casos, un buen pico. En este último caso, no me refiero a los que contrataron hipotecas multidivisa aprovechando la bonanza del momento. Ellos, después de pagar religiosamente todos los meses la cuantía establecida, se encuentran con que deben más dinero que el que pidieron prestado.
Y, hablando de hipotecas, el valor medio a comienzos del 2007 rondaba los 200.000 euros. Sin embargo, en la actualidad, es muy raro que sobrepase los 100.000 euros. Esta diferencia es debida, en parte, a que, por entonces, las hipotecas se concedían por encima del valor de tasación (110%). Ahora, la hipoteca no supera, salvo en raras ocasiones, el 80% de la misma. El ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos fue del 60%, hoy es del 25%. Para bien ser, se recomienda que la hipoteca no supere el 40% del sueldo que se tenga en el momento de la contratación.
La edad y la nacionalidad de los compradores también están sufriendo una transformación. Antes de la crisis, los extranjeros eran los más asiduos a adquirir viviendas mientras que ahora se han quedado en un porcentaje muy residual. Con respecto a la edad, ha ido aumentando en comparación a la de los años anteriores al 2008. Es muy raro encontrar, por razones más que obvias, un comprador con menos de 25 años.
Todas las burbujas, estarán de acuerdo conmigo, tienen un carácter muy marcado de especulación. Eso supuso que, antes de su estallido, muchas de las compras de viviendas se hacían a modo de inversión con el fin de rentabilizar al poco tiempo con la venta. Hoy solo un tercio lo sigue haciendo como inversión sin esperar grandes porcentajes de plusvalías y fijándose más en rentabilizarla vía alquiler. Los datos asociados a los inmuebles que se han ido conociendo son muy favorables: los precios están creciendo a un ritmo del 5%; las hipotecas, aprovechando que los tipos están en negativo y el aumento de crédito a disposición del inversor, no paran de crecer; las compraventas que se generan lo hacen en progresión ascendente; el stock, de forma generalizada, está descendiendo y los alquileres están en aumento. Pero cuidado, la situación no es la misma que en el pasado. Antes todo subía, sin excepción. Ahora hay que ser más selectivos con la zona y el tipo de inmueble teniendo en cuenta que las zonas céntricas y más transitadas de las ciudades son las más proclives a la rentabilidad.
El púbico vendedor ha cambiado de forma sustancial. Las entidades financieras son las grandes inmobiliarias al quedarse con viviendas que no supieron controlar a quién le concedían la hipoteca necesaria para su adquisición. Los particulares ponen en venta todas las viviendas que heredan y la obra nueva dependerá, y mucho, de su situación geográfica.
Vendedor y comprador se han especializado más debido a que se han preocupado de informarse y aprovechar las nuevas tecnologías para ponerse en contacto entre ellos. Las inmobiliarias también se han profesionalizado más y han sobrevivido aquellas que mejor lo han hecho.
Y, por último, el tiempo que transcurre entre que el vendedor pone en venta su propiedad y la vende. Las promociones nuevas se finalizaban y todos los pisos se habían vendido sobre plano. En la actualidad, ya finalizada la promoción aún existen pisos en venta. Las inmobiliarias realizan más visitas que antes porque los compradores son más exigentes hasta que encuentran la vivienda que buscan. Por otro lado, los plazos de venta se han demorado.
El caso es que las últimas cifras del sector auguran un cambio de signo positivo con un aumento moderado de los precios. Desde aquí, mi deseo que siga así la tendencia, aprovechando el cambio que está afectando a la banca hacia la fluidez del crédito personal.
(*) Trader independiente
