Los puntos clave a tener en cuenta para elegir una hipoteca

Además del pago de la cuota mensual del crédito, existen otros gastos en forma de comisiones e impuestos

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ANTONIO GALLARDO / IAHORRO.COM Los últimos datos publicados por las estadísticas de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento son más que claros, un descenso en la venta de viviendas del 29,3% que en el caso de las viviendas nuevas se eleva hasta el 36,5%. Poca demanda por las adversas condiciones económicas que estamos sufriendo a lo que hay que unir el nulo interés de los bancos en ofrecer hipotecas.

Así, los préstamos con garantía hipotecaria han pasado de ser el producto más importante para las entidades por su vinculación a una posición marginal, con condiciones mucho peores para los clientes que “obligan” a que seamos mucho más activos en la búsqueda del mejor producto.

El punto de partida es un mercado mucho más restrictivo. Aunque sobre el papel sigue existiendo una amplia oferta, las modalidades son escasas y al final se resumen en dos, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras son una opción minoritaria, la crisis las ha reducido y subido mucho sus tipos de interés. Por el contrario la más contratada sigue siendo la hipoteca a tipo de interés variable. En ella, el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un tipo de referencia y este es el punto que más ha empeorado en los últimos meses. Así mientras el Euribor lleva un trimestre bajando, los diferenciales lo hacen de manera inversa, sin parar de subir.

Por ello el tipo de interés y su TAE, es decir el coste, es el punto de partida pero muchas veces hay condiciones que convierten un producto aparentemente bueno en todo lo contrario.

Tipo de interés, cuidado con las cláusulas de suelo

En espera de un más que posible cambio de referencial, el Euribor sigue siendo el “rey” de los tipos de interés, y es que más del 90% de los préstamos lo usan como referencia. Pero detrás de estas sigue habiendo un aspecto más que polémico, y es que aunque se multiplican las sentencias en contra se siguen comercializando hipotecas con cláusulas de suelo y techo. Con estas cláusulas, se limita las subidas y bajadas de tipo de interés a un tipo fijo, por debajo o por encima del cual no se pagará más interés con independencia de cómo evolucione el Euribor. El principal inconveniente es la desproporción entre el “suelo”, con tipos de interés más altos que los actuales y los “techos” muy improbables de llegar, más cuando estamos en una clara tendencia de bajada de tipos de interés. La mejor opción es no tenerlas o al menos que sean proporcionales para que en verdad nos proteja de subidas “reales” de tipos.

¿Qué otros gastos tiene una hipoteca?

Además del pago periódico de la cuota de nuestro préstamo, existen otros gastos en forma de comisiones e impuestos entre otros.

Entre las comisiones destaca la comisión de apertura, que siempre que aparezca en el contrato supone un porcentaje sobre el importe del préstamo o crédito. Dicha comisión incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo hipotecario. En préstamos vinculados con viviendas propiedad de los bancos debemos negociar con más fuerza su eliminación en cuanto es un activo que la propia entidad financiera debe conocer mejor que nadie sus condiciones de venta y financiación.

Respecto a la comisión de cancelación, los diferentes cambios normativos han llevado a que actualmente haya diferentes supuestos con porcentajes predefinidos. Por ello debemos poner más énfasis en la cancelación parcial, teniendo en cuenta equilibrar beneficios fiscales y financieros. Es decir, con el tope 9.015 euros por persona obtenemos un 15% de deducción fiscal al año pero por otro lado si adelantamos cantidades reducimos el coste en intereses.

Además de los gastos bancarios, la formalización de esta operación genera otra serie de gastos que normalmente la entidad repercutirá al cliente: La tasación del inmueble, por un lado si tiene un informe de tasación reciente, intente utilizarlo para evitar un nuevo gasto y si la vivienda es del banco no pague ninguna valoración, los aranceles notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Registro de la Propiedad (según Aranceles) y gastos de gestoría si decide que esta le realice la tramitación de todo lo anterior.

Oferta vinculante

Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo. Este paso es ahora más importante que nunca.

Las hipotecas nos las dan con cuenta gotas, por ello, si conseguimos una oferta vinculante podemos intentar mejorarla con otros bancos pero siempre con el as en la manga de no perder la primera oferta o cambien las condiciones.

Si finalmente llegamos al notario, debemos siempre solicitar la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura para ahorrarnos sorpresas desagradables a la hora de la firma.

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