25 de febrero de 2017
25.02.2017
Miguel Rodrigo Moralejo | Abogado zamorano

"Quien firma una hipoteca debe saber cómo evolucionará y repercutirá en su economía"

"La entidad financiera cercena la libertad de elección del usuario si no da la información necesaria para elegir tipos de interés"

25.02.2017 | 18:26
MIguel Rodrigo Moralejo.

El caso ganado a una caja de ahorros con una sentencia del Juzgado número 2 de Zamora, el Mercantil, que anula la aplicación del tipo de interés al crédito hipotecario de sus clientes ha revolucionado al mundo de la Abogacía. El fallo, pionero, deja a la entidad sin posibilidad de sacar rendimiento económico a los 197.000 euros prestados a un matrimonio zamorano para comprar su primera vivienda.

-Sus clientes llegan a su despacho desesperados, en una situación económica dramática, con una hipoteca que les suponía 911 euros de cuota mensual, ¿cuáles eran exactamente las circunstancias?

-Mis clientes vivían una situación muy difícil, ambos estaban en paro, sus padres, que eran los avalistas de su préstamo hipotecario para una vivienda. Habían oído hablar del Código de Buenas Prácticas Bancarias, para proteger a deudores de créditos hipotecarios y habían intentado tramitar con la entidad financiera una alternativa, como la dación en pago o una reestructuración de la deuda, en definitiva, acordar una forma de pago más acorde con su situación, pero la caja con la que firmaron el crédito no accedió. Ellos buscaban una solución porque su situación era desesperada, tuvieron que volver a Zamora a vivir a casa de sus padres.

-Cuando se hace cargo de esta caso, no existía ninguna jurisprudencia que le sirviera de guía, ninguna sentencia favorable para este tipo de interés aplicado a sus clientes ¿cómo orienta la demanda para sacar adelante esta sentencia pionera?

-Estudio las condiciones de la hipoteca, a la que han aplicado el tipo de interés IRPH-Cajas, un tipo de referencia similar al euríbor, por el que estaban pagando entonces el 4,29%. En ese momento, mayo de 2015, solo hay sentencias sobre la cláusula suelo y mis clientes no tienen ni cláusula suelo ni techo, pero que sí que pueden ser aplicables los principios del Tribunal Supremo de su sentencia del 9 de mayo de 2013, en la que se eliminan esas condiciones.

-Siendo condiciones de la hipoteca diferentes, ¿qué paralelismos existen?

-Entiendo que podría ser extrapolable porque tanto la cláusula suelo como la IRPH definen el interés, que es el elemento esencial del contrato, lo que va a pagar el cliente por ese concepto durante toda la vida del préstamo.

-¿Cómo plantea la demanda para tratar de que se anule ese tipo impositivo tan gravoso para su cliente?

-Analizo las sentencias sobre cláusula y veo que las cinco razones que se mencionan para anularlas y veo que se pueden aplicar al tipo de interés IRPH la falta de información clara respecto del contrato, ya que a mis clientes no se les hizo ninguna simulación de posibles escenarios de la evolución de ese tipo antes de que firmaran el contrato. Tampoco se les había hecho ninguna comparativa con otras modalidades de préstamos o tipos de interés antes de suscribir el contrato. Por tanto, a mí entender, eran perfectamente aplicables los argumento de nulidad.

-¿Por que se trataba de una cláusula especialmente gravosa para sus clientes?

-Hay una cosa que deben entender quienes son titulares de un préstamo: el juez no entra a valorar si el crédito es caro o no. La directiva europea que regula cuándo las cláusulas de los consumidores son abusivas no permite que el juez entre a valorar si la relación entre el precio y la prestación es equilibrada, si es caro o barato el crédito. Esto no significa que el juez no pueda entrar a valorar si la contratación fue transparente y es ahí donde radica la clave del asunto.

-¿Entonces qué valora?

-Solo si hubo equilibrio subjetivo en la contratación, cómo percibió el consumidor cuál iba a ser el alcance económico y jurídico a lo largo de la vida del préstamo, es decir, el coste total.

-¿Qué parámetros le indican al juez si el banco o la caja ha cumplido con esas condiciones, es la palabra del cliente contra la de la entidad?

-El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo de España interpretan la directiva 93/13 de la Unión Europea sobre cláusulas abusivas de consumidores y la Ley 7/98 de condiciones generales de contratación, claves porque establecen dos controles de incorporación y de control. El primero implica que las cláusulas de un contrato positivamente tienen que ser transparentes, claras, concretas, sencillas; y no ileglibles, ambiguas, oscuras. De tal manera que si gramiticalmente son comprensibles, superan el primer control de incorporación al contrato.

-¿Y el segundo control de transparencia a qué hace referencia?

-Es el de la transparencia material, que consiste en que la entidad financiera tiene que asegurarse de que, aunque la cláusula se pueda entender, se haya incluido en el contrato de tal forma que el consimidor entienda su transcendencia y su gran importancia en toda la vida del contrato, es decir, la repercusión que va a suponer en su economía.

-¿No basta con que al consumidor se le hayan leído las condiciones, esas cláusulas ?

-No, tienen que se comprensibles en su contenido y su repercusión en el pago del préstamo. La entidad financiera es quien tiene que cumplir esos deberes de información y demostrar que lo ha hecho para que el juez dé por buenas las cláusulas, cuando no puede demostrarlo se declaran abusivas.

-Para cumplir con esos controles, ¿qué debe hacer la entidad financiera?

-Por ejemplo, aportar la simulación de cómo evolucionaba el tipo de interés que se aplica al préstamo hipotecario del cliente en años previos a la firma del contrato y compararlo con otros tipos de interés que pueden utilizarse para que el cliente tenga la oportunidad real de comprender y después decidir sobre cuál le interesa más. Esto es lo que los bancos y cajas no prueban y lo que lleva a los jueces a sentenciar en su contra, a favor de los consumidores.

-Lo que sorprende de esta sentencia es que por primera vez elimina la aplicación de cualquier tipo de interés, con lo que el titular del crédito solo pagará el dinero prestado.

-Sí, había una sentencia de San Sebastián que la Audiencia de Guipúzcoa revocó y todo el proceso ocurre mientras yo estoy trabajando la demanda ante el Juzgado número 2 de Zamora, el Mercantil. De modo que, no tenía referencias, por eso me baso en sentencias del Tribunal Supremo de 2015 sobre cláusulas suelo, donde ya se hablaba de la transparencia como condición esencial para que aquéllas tuvieran validez. También había sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2014 sobre multidivisas (por ejemplo, contratos hipotecarios con yenes) que también anulaba las cláusulas, así como de otros productos.

-¿Cuál es entonces la clave para que no exista nulidad?

-La clave es que si el cliente comprende y entiende lo que va a hacer, las condiciones del contrato y sabe las consecuencias que tendrá para su economía es libre para elegir si le conviene o no firmarlo. De lo contrario, se cercena la libertad individual del consumidor.

-¿La entidad aplicó a la hipoteca de su cliente un tipo de interés de los más elevados?

-Mis clientes, un matrimonio, no sabían si era un préstamo caro o barato, por tanto, la contratación es nula. Era el tipo más alto en mayo de 2006, cuando pidieron a la entidad los 197.000 euros de préstamo, en pleno boom inmobiliario y bonanza económica, por dos bungalows de 36 metros cuadrados cada uno en Tarragona, que eran su vivienda habitual. El único interés sustitutivo que la caja les incluyó (el CECA) era de los más caros. Todos los demás tipos, hasta los siete que existían, eran más bajos, entre ellos el euríbor.

-¿Es eso lo que provoca que el juez deje a la entidad sin ningún beneficio?

-El préstamo se queda sin intereses porque no supera el control de transparencia y porque no está acreditado que mi cliente tuviera oportunidad de comprender la repercusión económica de lo que estaba firmando. Mi cliente recuperará los 79.290 euros pagados en intereses durante 9 años, en los que solo amortizó 30.000 euros.

-Pero en otros préstamos sí se permite aplicar otro tipo, ¿por qué aquí no?

-Porque la entidad no acreditó que ofreciera otro tipo de interés que no fueran los dos que recogía el contrato, los más caros del marcado entonces, al declarar nula la cláusula, desaparece la aplicación del interés.

-En los casos de clásulas suelo, ¿por qué no se anula el tipo de interés?

-La falta de transparencia se da solo en esa cláusula por falta información al cliente, se inserta entre abundante cantidad de datos, enmascarada y diluyendo la atención del consumidor.

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