Nos hemos acostumbrado ya al insistente bombardeo de datos sobre el Mercado Inmobiliario, consiguiendo despistarnos de si es un buen momento o no para adquirir una vivienda para uso propio, como inversión para obtener una rentabilidad mediante la puesta en alquiler o mediante la posible plusvalía generada por la revalorización en un futuro. Al analizar esa ingente cantidad de datos, teniendo en cuenta que la recuperación de la vivienda está siendo desigual, se llega a la conclusión de que estamos ante un mercado focalizado en escasos puntos de la geografía española, con el deseo añadido de que el ajuste de precios se produzca cuanto antes. El estudio de la evolución del ladrillo en España tiene tantos resultados como zonas a estudiar: no es lo mismo una vivienda en el centro de una ciudad que en su periferia. Mientras se debate sobre si existe o no una burbuja inmobiliaria, todavía hay zonas donde los precios están a la mitad de los máximos alcanzados allá por el 2008. Tal es el caso, por ejemplo, de la zona del casco antiguo de Zamora, donde todavía están un 40% por debajo de los máximos que marcaron hace una década.
En 2019, año en que el Euríbor ha tenido el valor más bajo de la serie histórica, la ratio de esfuerzo de los hogares por adquirir una vivienda (ratio que expresa el número de años de renta disponible necesarios para adquirir una vivienda) apenas si ha descendido de los máximos que experimentó antes de que la burbuja inmobiliaria pinchase. Con los datos económicos negativos que están llegando por los cuatro puntos cardinales, es probable que la situación laboral empeore, es posible que muchos parados pierdan las prestaciones de desempleo o, incluso, que la supuesta subida inminente de impuestos reste liquidez a las familias. Con lo cual, pronosticar una subida de precios inmobiliarios con el fin de aclararle las ideas a los demandantes, es hacerle confundir los deseos con la realidad.
Los precios de los inmuebles están, desde que tocó suelo el Mercado allá por 2013, en un proceso expansivo en correlación con el ciclo económico, llegando a ser hasta prohibitivos en algunos casos. Bien es verdad que esa tendencia parece que se está moderando debido a factores como el menor crecimiento del PIB, el escaso descenso del paro que se ha producido sin haber aprovechado la expansión económica, la precariedad laboral y la inversión únicamente canalizada hacia aquellos inmuebles que sean rentables. Si a lo anterior se añade la incertidumbre del futuro a corto y medio plazo de los efectos de la globalización de la economía, también pone difícil la evolución del sector. Todo ello ha contribuido a que nos encontremos en el momento en que es más recomendable la venta de inmuebles que la compra, en espera de que el Mercado presente mejores indicios de negociación.
Las jóvenes generaciones tienen verdaderas dificultades para poder acceder a una vivienda en propiedad. Se lo ponen difícil las entidades bancarias a la hora de concederles una financiación para su adquisición, no estando los precios tampoco de su parte debido a la tendencia alcista registrada. Los más afortunados, buscan en sus familiares la solidaridad del aval o de la ayuda monetaria porque la banca no concede hipotecas por más del 80% del precio de tasación. Anteriormente, el condicionante para adquirir una vivienda era la formación de una unidad familiar, ahora el condicionante para adquirirla es la estabilidad laboral o la mejora del salario. España, paulatinamente, está dejando de ser un país de propietarios para serlo de inquilinos, al ser el alquiler la opción preferente ante la imposibilidad de la compra. Las hipotecas atan, y eso lo saben muy bien las nuevas generaciones porque lo han visto en sus padres. En un mundo tan globalizado como el actual, en el que un día estás aquí y pasado mañana estás allá, la vivienda en alquiler es el modo de vida más racional.
El Mercado Inmobiliario ha encontrado de nuevo la vía de escape: por un lado, los propietarios que querían deshacerse de su propiedad se encontraron con el incentivo del aumento paulatino de los precios una vez tocaron suelo. Por otro, los compradores se vieron favorecidos con una intrépida bajada de tipos de interés, añadido a la fluidez de los bancos a la hora de ofrecer de nuevo hipotecas, junto a la recuperación del poder adquisitivo que ha traído consigo la economía doméstica. Sin embargo, los síntomas de agotamiento empiezan a ser notables en la compraventa de inmuebles, dando visibilidad a un descenso en las transacciones y en la moderación de los precios.
Llegados a este punto, los expertos ya auguran una necesaria corrección de los precios inmobiliarios porque, aunque el precio del dinero ayude a los hipotecados, la perspectiva de la economía doméstica hace pensar que la renta disponible no va a aumentar en el corto plazo. Y no va a aumentar porque los salarios no acompañarán, el empleo tampoco estará de la parte del trabajador y la falta de ahorro impide el acceso a una vivienda en propiedad. El caso es que, sin tardar y por necesidad, la desproporción que existe entre los precios de compra y los alquileres de algunas ciudades, con la renta disponible, hará que los precios se estabilicen y lleguen a corregir los excesos, esperando que esa corrección no se convierta en otra decadencia del ladrillo como la ya sufrida, dejando el camino lleno de cadáveres.
El Mercado Inmobiliario es un mercado cíclico por lo que, como ya se ha visto, la inversión en inmuebles también tiene asociado su riesgo. Eso quiere decir que la inversión inmobiliaria tiene su tiempo y su forma, no siendo apta para todos los ahorradores. Pocos son conscientes de la falta de liquidez que lleva implícita la inversión en una vivienda, por ejemplo, ni tampoco son conscientes de que justo después de la compra hay una pérdida latente de entre un 10 y un 15%. Por ese motivo, la inversión inmobiliaria se debe de realizar con un horizonte inicial de al menos 10 años. En el caso de que se le añada una hipoteca, como ésta es también a muy largo plazo, es posible que pasado ese tiempo la revalorización haya sido nula. Llegando a la conclusión de que ese esfuerzo de ahorro para pagar un inmueble solo se obtenga la satisfacción de dejárselo a los herederos. Otra cosa diferente es que esa inversión sea rentabilizada vía alquiler, restándole los elevados gastos que conlleva de mantenimiento, impuestos y el riesgo de impago. En consecuencia, si nuestro ahorro lo canalizamos únicamente hacia una vivienda con el fin de rentabilizarla por la vía del alquiler, se está adquiriendo un elevado riesgo que, como los expertos dicen, únicamente es comparable a los bonos basura.
La inversión en inmuebles no solo se puede hacer mediante la adquisición del bien material, se puede hacer a través de Fondos de Inversión Inmobiliarios, adquiriendo acciones de las diferentes SOCIMI's (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que están cotizando en el Mercado Bursátil o invirtiendo en la financiación colectiva de proyectos que se están llevando a cabo a través de la microfinanciación (crowdfunding) inmobiliaria.
(*) Gestor de Activos y Trader Independiente
@ToGarMos
