Desde la publicación de la Directiva Europea 2012/27/UE en el Boletín Oficial del Estado de 13 de noviembre de 2012, surge una gran expectación sobre la necesidad de instalar sistemas de individualización de consumos en las comunidades de propietarios.
En concreto la directiva recogía:
1.- "(?) Los Estados miembros velarán por que los clientes finales de? Calefacción? y agua caliente sanitaria reciban contadores individuales a un precio (?)".
2.- "Se instalarán también contadores de consumo individuales antes del 31 de diciembre de 2016, que midan el consumo de calor o refrigeración o agua caliente de cada unidad, siempre que sea técnicamente viable y rentable. Cuando el uso de contadores de consumo individuales no sea técnicamente viable o no sea rentable, para medir la calefacción, se utilizarán calorímetros para medir el consumo de calor de cada radiador, a menos que el Estado miembro interesado demuestre que la instalación de dichos calorímetros no sería rentable".
3.- "Los Estados miembros podrán introducir normas transparentes sobre el reparto de los costes del consumo de potencia térmica o de agua caliente en dichos edificios, con el fin de garantizar la transparencia y exactitud de la medición del consumo individual".
La publicación de esta directiva generó multitud de artículos y comentarios sobre su exigencia, pero, como toda directiva, simplemente contiene unos objetivos de cumplimiento para los Estados, dejando a la regulación nacional e interna de cada país la forma de llegar obtenerlos. De esta forma, la directiva no es de obligado cumplimiento en España hasta que no se haga la trasposición, con la regulación correspondiente al respecto.
En fecha de cinco de julio de 2014 se publicó el Real decreto ley 8/2014 donde se establecían tres referencias a los individualizadores de consumo.
La primera en la exposición de motivos, donde habla de la necesidad de establecer una regulación que obligue a contabilizar de manera individual los consumos de agua y calor en los edificios existentes.
La segunda en un régimen sancionador, donde considera una sanción grave la no instalación de contadores de consumo que individualicen los consumos o soluciones alternativas.
La tercera en la disposición final segunda, donde autoriza al Gobierno para que por Real Decreto, establezca la obligación de contabilización de los consumos de conformidad con la Directiva 2012/27/UE.
Así las cosas, vemos que en el año 2014, todavía no existe una regulación que obligue a la instalación de contabilizadores de costes. Se habla de la necesidad de hacerlo. Se imponen sanciones en caso de incumplimiento. Y finalmente se autoriza al Gobierno a regularlo. En conclusión, en esta norma no se contiene la obligatoriedad.
En fecha de trece de febrero de 2016, se publica el Real Decreto 56/2016 por el que se traspone parcialmente la Directiva Europea 2012/27/UE, no recogiéndose el tan manido tema de los contadores individuales de calor.
Expuestos los desarrollos normativos nos surge una pregunta. ¿Cómo es posible que exista un régimen sancionador sobre algo que no es obligatorio?
La contestación es fácil, si bien deja en una situación lamentable al legislador. Si las Directivas no son de obligado cumplimiento en España y no se ha desarrollado una norma que la trasponga dotándola de fuerza obligatoria, no tienen efectos las sanciones indicadas en caso de incumplimiento, entendiendo que su existencia se produce al haberse introducido junto con las de otras cuestiones contenidas en la Directiva y que si se han traspuesto como son los temas de auditorías energéticas...
La mera referencia a la necesidad de regular los repartidores de costes no es suficiente, ni tampoco el establecimiento de sanciones si no están instalados. Esta materia precisa una normativa que conteste a multitud de cuestiones de modo previo.
1.- Criterios Jurídicos: Distinguimos dos aspectos. La modificación del sistema de calefacción, y el cambio de los sistemas de cálculo y reparto de costes.
A.- Régimen de acuerdos:
Para que la instalación de los calorímetros en cada radiador sea considerada una obra comunitaria, necesita ser acordado conforme a un régimen de mayorías de 3/5, (considerando mejora de eficiencia energética), excepto que sea una obra necesaria, en cuyo caso no precisa de acuerdo. Pensemos que solo se obtendría esta última condición de necesidad, si deriva de una imposición legal, cuestión que al no haberse traspuesto la Directiva no se ha producido.
El acceso a los radiadores para la instalación de calorímetros. Este es otro tema complicado. Si existe una reparación necesaria en el sistema de común, todo propietario está obligado a permitir el acceso a su vivienda, elemento privativo, para reparar la avería, con las precauciones y garantías que correspondan en cada caso. Sin embargo, quien puede obligar a un vecino a permitir la entrada en su casa para la colocación de los elementos necesarios, calorímetros, electroválvulas? si no es obligatorio. Estamos otra vez en la necesidad de llegar a los acuerdos indicados en el punto anterior.
B. Modificación de los títulos constitutivos
Sistema de reparto de costes: Cada comunidad en su título constitutivo o en sus estatutos tiene establecido un sistema de reparto de los gastos de calefacción o agua caliente, cuya base coactiva está en la inscripción de estos títulos en el Registro de la Propiedad. En caso de que no lo recojan, la Ley de Propiedad Horizontal indica que los gastos se repartirán de conformidad a los coeficientes. Este es el escollo más importante para la existencia de los repartidores de costes. El legislador al no establecer una normativa obligatoria, deja toda modificación de los títulos sometida al régimen general de unanimidad de acuerdos y posterior inscripción en el registro de la propiedad. Así la Directiva Comunitaria en esta materia, queda como una recomendación que precisa de un acuerdo de los comuneros gravado con una de las mayorías más altas.
Reparto de los gastos: Nos surge la pregunta de cómo será el tratamiento y la transformación de los datos obtenidos por el sistema en importes económicos. Este calorímetro recoge una serie de datos térmicos que tienen que ser tratados para transformarlos en valor monetario. Es preciso establecer un mínimo de consumo aplicable a todos, unos criterios en función del tipo de radiador. Para todo ello no vale que el instalador o el fabricante nos diga que cuenta con un programa informático que recoge los datos y realiza los cálculos, es necesaria la aceptación de este sistema por los comuneros con las mayorías antes indicadas. Es más, si revisamos el contenido de la Directiva, se dice "los Estados miembros podrán introducir normas transparentes sobre el reparto de los costes", lo que nos lleva a pensar que esta parte no es de obligada trasposición, ya que el término "podrá" no es imperativo, sino potestativo, dejando en manos del estado miembro si quiere completar la regulación en este sentido.
En resumen, hasta la fecha, la obligatoriedad de colocación antes del día uno de enero de 2017 de los sistemas de individualización de consumos en las viviendas ya existentes no está acreditado, por lo que entendemos que no es exigible, entendiendo que aquellos edificios que se han anticipado, no lo han realizado por una obligación legal sino por un acuerdo comunitario, recomendado, que de no publicarse por el gobierno un norma que solvente el problema, deberían adoptar las medidas necesarias para inscribir en el Registro de la Propiedad los cambios realizados, o de lo contrario podían encontrarse en el futuro con dificultades derivadas de la llegada a la comunidad de nuevos propietarios, que protegidos por la fe pública registral, no acepten el sistema de reparto establecido, generando un conflicto de difícil solución.
(*) Secretario de la Cámara de la Propiedad Urbana
