¿Por qué España no tiene un gran propietario con medio millón de casas como Alemania o Francia?

Mientras la empresa pública francesa CDC Habitat o la cotizada alemana Vonovia suman más de medio millón de viviendas en alquiler cada una, en España el mayor propietario apenas alcanza las 15.000. La situación de Francia o Alemania se repite a lo ancho y largo de Europa: la británica Places for People suma más de 250.000 pisos, cantidad similar al patrimonio que tiene la austriaca Wiener Wohnen, mientras la holandesa Ymere dispone de más de 72.000 inmuebles. En nuestro país, el mayor propietario es Blackstone, con los ya mencionados 15.000 pisos. La pregunta es: ¿por qué España no tiene un gran tenedor público, privado, mixto, cotizado, con ánimo o sin ánimo de lucro como ocurre en la mayoría de países del Viejo Continente?

En el mapa europeo, estos gigantes no aparecen por casualidad. Son el producto de instituciones diseñadas para perdurar: empresas nacidas al calor de la reconstrucción tras la Segunda Guerra Mundial, que buscan conformar una red de vivienda social y asequible con financiación estable y un marco que entiende el alquiler como una infraestructura del Estado del bienestar. En cambio, España tomó otra camino, apostando todo hacia la propiedad. La célebre frase del ministro franquista José Luis de Arrese, "no queremos un país de proletarios, sino de propietarios", recoge buena parte de la política de vivienda del último siglo, más centrada en subsidios y ayudas a la tenencia que al alquiler.

El primer motivo —según los expertos— de que no exista un gran casero es que el alquiler no es la fórmula más extendida. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, solo el 20% de las familias vive en este régimen, mientras más del 73% lo hace en una casa en propiedad. De acuerdo a las diferentes estadísticas del organismo, de un parque total por encima de los 27 millones de inmuebles con los que cuenta España, aproximadamente dos millones de hogares están en arrendamiento como primera residencia. "En España nunca se ha primado el alquiler. Nunca ha habido una legislación que haga atractivo desde el punto de vista de la inversión el negocio del arrendamiento y tampoco se ha priorizado desde las políticas públicas, sino que se ha puesto el foco en las destinadas a la venta. Solo las grandes ciudades, por razones de necesidad económica, tienen un porcentaje de alquiler superior al 30%, como Madrid o Barcelona, aunque en otras ciudades europeas este porcentaje alcanza el 60% o el 70%", señala Joan Clos, exalcalde de Barcelona y exministro de Industria.

Las alianzas público-privadas no han cuajado

Muchos de los caseros europeos mencionados son bien sociedades públicas o mixtas, en las que conviven la Administración e inversores privados. El impulso de esta clase de alianzas en España es reciente, sin que haya dado todavía sus frutos, más allá de algunos planes tímidos en la Comunidad de Madrid y en Cataluña. Desde el ámbito estatal, el Ministerio de Vivienda está impulsando Casa 47, un casero nacional 100% público, pero su nacimiento es reciente y se sustentará en los inmuebles de Sareb, que en general no son los más apreciados. Aunque el modelo está en una fase embrionaria, no hay visos de que funcionen estas estructuras de colaboración. "Si bien hay suelos disponibles para nuevos promociones de vivienda social, la falta de un modelo adecuado de financiación continúa obstaculizando la puesta en marcha. Hay tres barreras principales en este modelo: el alto coste de la deuda, un régimen fiscal desalineado y la falta de apoyo a los inquilinos", subrayan en un artículo en la revista científica Science los investigadores Alejandro Fernández, Marietta Haffner y Marja Elsinga.

Para solventar estas barreras, Miguel Ángel González Simón, economista de Funcas, propone crear "un esquema institucional" para generar incentivos con los que mejorar la oferta: "En Países Bajos existe un fondo de garantía que abarata la financiación a quien gestiona vivienda asequible, en Alemania hay una tabla de rentas de referencia que dan mayor previsibilidad a todas las partes y en Viena un fondo que tiene autonomía financiera. Se trata de dar incentivos estables y predecibles que alineen la rentabilidad privada con objetivos públicos". "Es fundamental abordar el tema con previsión y evitar narrativas sensacionalistas. El mercado de la vivienda está muy atomizado y hay un déficit estructural", concluye el economista.

El Consell Assessor d’Infraestructures de Foment del Treball, ha insistido también en varias ocasiones en esta línea: "En los últimos años, no ha existido un marco legal estable que favoreciera la inversión de capital". La patronal catalana, entre otros aspectos, exigía la licitación de "concursos de concesión de obra pública para la construcción, mantenimiento y explotación de viviendas destinadas a alquiler a precio regulado", ayudas públicas en forma de subvención o subsidiación de créditos en estas operaciones o una reforma de la legislación tributaria.

Falta de músculo financiero

Otra razón es que España no tiene un actor único —o un pequeño grupo de actores institucionales— con mandato y músculo para comprar y acumular vivienda durante décadas, principalmente porque no es un país con excedentes de ahorro. Precisamente, la única gran entidad que contó con la fuerza suficiente para construir una cartera de vivienda social en alquiler fue la Fundación La Caixa, que en los últimos años ha procedido a desprenderse de ella por el alto coste reputacional que conlleva la operativa. Otro gran intento de consolidar un 'megacasero' privado lo llevó a cabo el fondo Blackstone, sin éxito ante los repetidos cambios legislativos y la falta de más vehículos que apoyasen la idea y le tomasen el testigo cuando completó su ciclo de inversión.

Laura Fernández, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), explica que en España, a diferencia de otros países, el alquiler de vivienda no ha estado concentrado en inversores institucionales: "La regulación no favorece el alquiler de viviendas y la experiencia de estos años ha arrojado otro problema, el ruido reputacional y la falta de apoyo desde algunas administraciones. Esto lo ha convertido en una inversión de riesgo que ofrece poca rentabilidad. No es solo un tema regulatorio porque existe en toda Europa. El problema es la inestabilidad de esa regulación, la volatilidad, y que no haya reglas del juego claras", añade.

Tampoco ayuda la atomización del mercado. Es decir, son pocos los edificios de un único propietario. Esto deriva en que el casero tipo no sea una empresa, sino un particular que alquila una o dos viviendas. Esto impide que emerja de forma orgánica un gran tenedor que disponga de un canal para comprar grandes carteras de activos. La mayor parte de los nuevos grandes caseros que se han constituido en los últimos años lo han hecho desarrollando desde cero sus propios bloques, muchos en las áreas metropolitanas, al calor especialmente de la financiación barata que generaraon unos tipos de interés bajos. Sin embargo, la subida en el precio de las materias primas, los costes de construcción, el suelo y la vivienda en general resto atractivo a este modelo, que trabaja con rentabilidades ya de por sí bajas.

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