SECTOR INMOBILIARIO

Los fondos de deuda han llegado (pero estos no expropiarán tu casa)

Las restricciones de la banca al crédito desde la anterior crisis han aupado la creación de fondos de inversión destinados a financiar operaciones inmobiliarias o la construcción de viviendas

Los fondos de deuda han llegado (pero estos no expropiarán tu casa).

Los fondos de deuda han llegado (pero estos no expropiarán tu casa).

Gabriel Santamarina

Desde el estallido de la anterior burbuja, la banca ha endurecido los créditos que da al sector inmobiliario. Por ejemplo, en el caso de los particulares que piden una hipoteca, las entidades solicitan entre un 10% y un 20% del coste de adquisición de la vivienda; mientras antes de 2008 prestaban el 100%, o incluso el 110% para poder disfrutar de unas vacaciones tras la reciente adquisición. Esto mismo le ha ocurrido a los promotores, los encargados de la compra de un suelo, el diseño del edificio y la venta de las viviendas. Antes de la gran recesión podían pedir créditos para comprar el suelo y ahora el banco obliga a hacerlo con fondos propios.

Esta situación ha provocado que surja un nuevo jugador dentro del sector inmobiliario, los fondos de deudas. Estos fondos no son los maléficos vehículos que surgieron tras la burbuja, especializados en ejecutar una hipoteca y quedarse con las viviendas. Estos vehículos funcionan como bancos, concediendo créditos; pero están solo especializados en el sector inmobiliario. "Es un negocio que viene a cubrir la necesidad de capital y financiación para proyectos que los bancos no tienen interés en hacerlo. Muchos quieren comprar activos, pero es complicado porque había mucha parte del mercado enfocado en esto. Lo que sí que hay es una falta de financiación", explica Eduardo Richi, director general de Stronghold.

Stronghold es un fondo de deuda fundado por un socio irlandés y otro británico en 2019. Este vehículo cuenta con una línea de crédito con el banco de inversión norteamericano Goldman Sachs de 100 millones de euros, con la que lleva a cabo su actividad. Esta compañía presta capital para construir viviendas y otorga préstamos puente para operaciones inmobiliarias. "Empezamos haciéndolo con inversores no institucionales, como family offices que conocíamos y teníamos una relación", resume.  

Otra de las empresas que protagonizará numerosas operaciones en los próximos meses es Velox Finance, que cuenta con fondos institucionales europeos e israelís detrás, además de algún family office, y está especializado en la promoción y rehabilitación residencial. "Velox Finance es un fondo joven que busca cubrir un nicho. En 2023 invertiremos 100 millones de euros, dando créditos desde 750.000 euros hasta 5 millones para promociones pequeñas, de pequeños a medianos promotores. Hay tropecientos fondos que dan tickets grandes, pero las empresas pequeñas tienen más difícil encontrar ayuda para financiar sus proyectos", apunta María Pérez del Valle, managing director del vehículo.

Préstamos más caros que la banca

Actualmente, según ha explicado un pequeño promotor a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, la banca española está solicitando, entre otras cosas, unas preventas de las viviendas que se van a construir, entre el 50% y el 80% de la promoción. Además, no conceden préstamos promotores por un importe inferior a 1,5 millones de euros, ni dan el 100% del coste de la obra. "El banco necesita garantías constructivas y por eso estudian mucho las constructoras que van a edificar el proyecto", comenta este promotor. Las entidades nacionales están ofreciendo deuda a Euríbor y un diferencial que puede ir desde los 200 a los 300 puntos básicos (2%-3%).

En cambio, los fondos de deuda exigen menos preventas, en torno a un 50% o incluso menos si se trata de una muy buena ubicación. Tampoco reducen mucho su ticket mínimo y prefieren trabajar a partir del millón de euros porque "por debajo los costes de estructura les impide operar".

Velox Finance está otorgando créditos con tipos entre el 9% y el 14%. "Una reforma de un piso grande en Madrid para segregarlo en cuatro y venderlo por unidades está más cerca del 9, mientras una construcción desde cero está más cerca del 14%", explica María Perez del Valle. Por su parte, Stronghold asegura no tener precios estándar: "Donde la banca financian al 4%, nosotros al 8% o 9%, y donde la banca a un 6% o 7%, nosotros al 11% o 12%; unos 500 puntos básicos por encima (5%). Es muy operación por operación, no es igual para alguien con quien hayamos trabajado que otro que no". Sin embargo, no todas las operaciones que reciben son aprobadas, sino que 9 de cada 10 son desechadas.

Diferencia con los fondos de deuda de la burbuja

El director general de Stonghold explica en qué se diferencian los vehículos que surgieron tras el estallido de la burbuja y los actuales: "Los fondos de deuda históricos han sido institucionales, que protagonizaban grandes compras a bancos y con un perfil oportunista. Entre 2013 y 2016 tuvieron mucha presencia. Nosotros somos distintos en el negocio que hacemos porque financiamos inversión y evitamos que nuestros créditos acaben impagados. Nuestro foco es financiar y que no falle. Además, el tamaño de nuestras operaciones es menor y nosotros financiamos a promotores más pequeños".

"Los fondos de deuda pueden sonar como fondos malos, pero no. El promotor es la cabeza pensante, el que conoce el mercado, y nosotros otorgamos la financiación en términos claros y fáciles. Somos un compañero de viaje. El promotor que no conoce la financiación alternativa buscan un socio, pero ahí hay que repartir beneficios que se logren. Nosotros no somos eso, solo queremos un porcentaje de lo que hayamos puesto y eso va a permitir subir la rentabilidad del proyecto", añade María Pérez del Valle.

Según la managing director de Velox, la financiación alternativa ocupa un 17% de todo el mercado; mientras en Estados Unidos o Reino Unido alcanza el 50%. "Ahora se ve la retirada de la banca y el empresario no se puede quedar quieto, tiene que ir encadenando proyectos y se va a abrir a la financiación alternativa, que tiene muchísimo margen de crecimiento", explica. Desde Velox Finance aseguran que tienen "muchísimo capital para financiar" y esperan cerrar 20 operaciones durante las próximas semanas.