08 de noviembre de 2018
08.11.2018
Análisis

Así afectará el decreto ley a las nuevas hipotecas

Cada entidad bancaria tendrá que sufragar entre 1.000 y 3.000 euros según la hipoteca y la CCAA

08.11.2018 | 11:04

Una de cal y otra de arena. Así se podría resumir la resolución final sobre quién tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este martes, el Tribunal supremo decidió que los clientes son los que tienen que afrontar este pago. El ejecutivo, liderado por Pedro Sánchez, ha respetado su decisión, pero ha optado por aprobar un real decreto ley para regular el IAJD y que sean las entidades financieras las que paguen este impuesto.

Los bancos han tenido el primer impacto de ambas decisiones en la Ibex 35, tras subir por la decisión del Tribunal la decisión del Presidente del Gobierno ha moderado las ganancias de estas empresas cotizadas. Ahora queda por ver, si el futuro hipotecado también acaba pagando su parte de este impuesto.

Si los bancos son los responsables del pago de este impuesto, cada entidad tendrá que sufragar entre 1.000 y 3.000 euros, según hipoteca y comunidad autónoma. Cabe recordar que este impuesto los marca cada región por lo que pagarlo en Andalucía es asumir un 1,5% mientras que en Madrid es del 0,75%. De esta manera, el banco no pagará lo mismo por una hipoteca en una comunidad autónoma que en otra, por lo que podría restringir las condiciones del préstamo a algunos clientes.

¿Habrá endurecimiento de condiciones?


Desde el 18 de octubre hasta el 4 de noviembre algunas entidades modificaron sus ofertas, sin embargo, a partir del día 5 las condiciones se han mantenidos estables. Ahora queda por ver si los bancos deciden compensar este impuesto con una subida en los Tipos de Interés. Este movimiento sería el más natural porque no hay ninguna ley que impida subidas en los tipos de interés. Algo que no pasa en las comisiones de apertura o en la comisión de estudio donde el banco no tiene plena libertad de actuación.

Los bancos solo necesitan subir in 0,11% su TIN para pagar el IAJD


Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir tu TIN al 2,11%, un cliente con las mismas características pagará ahora 245.332 euros, 2.508 euros más en intereses. Con una leve subida del 0,11% en el TIN la entidad ya estaría recuperando el coste del impuesto.

El banco asumirá un coste extra de casi 93 millones mensuales

Si analizamos este dato por comunidad autónoma podemos ver que en el caso de las regiones que cobran un 1,5% como Madrid o Cataluña, por una hipoteca de 200.000 (siguiendo el ejemplo) los bancos pagaran unos 3.000 euros. Si al día se firman unas 2.010 hipotecas, el coste de las entidades financieras en una jornada laboral de firmas hipotecarias ascendería a 4.644.981 euros. Esta cantidad se dispara hasta los 92.899.620 euros al mes. Para hacer este cálculo hemos tenido en cuenta las hipotecas firmadas entre enero y agosto de 2018 (321.657). Tras sacar la media mensual la hemos divido entre 20 días laborales al mes, que da un resultado de 2.010 hipotecas.

En el caso de las comunidades con el impuesto más bajo (Navarra o País Vasco), la cantidad a pagar por el banco asciende a 1.000 euros, 2.010.356 al día y 40.207.125 al mes. Si calculamos el coste de media de este impuesto nos da la cifra de 1,15%, una cantidad que supone 2.310 euros, casi lo mismo que lo que supondría encarecer el TIN de las hipotecas fijas un 0,11%.

En el caso de la comisión de apertura, en la actualidad hay entidades que cobran un 0% y otras que tiene un porcentaje que llega hasta el 2%. En caso de las entidades que no cobren por este gasto subiendo su porcentaje un 1%, en el caso de una hipoteca de 200.000 euros ya estaría ganando 2.000, casi la cantidad del IAJD.

Otra de las opciones que podrían tener encima de la mesa las entidades sería la de subir la comisión por el estudio de la hipoteca. De esta manera, se asegurarían el cobro de una cantidad al inicio del proceso del préstamo. Su funcionamiento es muy parecido al de la comisión de apertura y el porcentaje podría mantenerse en el mismo baremo, entre el 0.5% y el 1,5%.

Queda por ver si las entidades realizan sus movimientos en bloque o de forma individual. Las que consigan mantener los tipos más tractivos podrían beneficiarse de la que podría ser una nueva guerra hipotecaria.

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