Aunque la historia del teatro en Zamora se remonta a muchos años antes, tomamos como punto de partida para este comentario el año de 1797 en el que se abandonó la primitiva Casa de Comedias que había existido junto al Hospital de Sotelo (actual calle del Riego) y se construyó en la calle San Vicente el llamado Patio de Comedias, que a poco de ser inaugurado, como había una gran aglomeración de tropas y escaseaban los alojamientos y almacenes de provisiones, se convirtió el patio de comedias en depósito de paja para la caballería con carácter de interinidad, que se fue prolongando desde 1707 a 1717.

Los feligreses y el cura de la iglesia de San Vicente reclamaron por la peligrosa vecindad de aquella materia combustible hasta que consiguieron, por de pronto, que se mudase a otro sitio. Así pudieron continuar dándose representaciones en el patio de comedias de la calle San Vicente hasta que, en 1724, el obispo se dirigió al Ayuntamiento dando quejas de que se cometían indecencias porque una mujer bailaba en el tablado vestida de hombre con un "tonelete" que no le llegaba a la rodilla. Este y otros casos similares dieron lugar a que el Consejo Real ordenara en repetidas ocasiones la suspensión de las representaciones, hasta que aquella casa de comedias fue destinada a Maestranza de Artillería, instalándose allí fraguas y talleres de cureñas.

Años más tarde, en 1765, como gran novedad, vino una compañía de ópera italiana compuesta de trece personas, a cargo de Petronio Sety, que había cosechado grandes aplausos en otras ciudades de España; pero aquí los "operantes" no dieron gusto al auditorio y tuvieron que marcharse los italianos antes de lo convenido.

Aunque las representaciones teatrales parecían ser un buen negocio, por Real Orden de 6 de enero de 1781 se suspendieron las comedias y se hizo salir de la provincia a los comediantes. La empresa hubo de contentarse con una máquina chinesca y juegos de manos; funciones que asimismo cesaron por una pragmática de 1783 que aplicaba la ley de vagos a los ambulantes con cámaras oscuras, o con mascotas, osos, perros y otros animales adiestrados.

Resentido por el abandono, el patio de comedias dio muestras de venirse abajo, siendo los vecinos de las casas colindantes los que observaron las grietas de las paredes y dieron la alarma al municipio. Se apuntaló a toda prisa la cubierta y se acometieron las reparaciones necesarias que permitieron continuar dando funciones hasta la llegada de los franceses.

Durante la invasión de los gabachos, de 1808 a 1813, el vecindario no estaba de humor para espectáculos, pero los soldados invasores es posible que tuvieran sus propias representaciones.

Ya a partir de 1814 volvieron a funcionar las compañías de teatro, resultando curioso el hecho pintoresco de que, suprimido el alumbrado público por la penuria económica del Ayuntamiento, se estableció por los años de 1835 una costumbre de que en las horas de entrada y salida del teatro las familias acomodadas que tenían abono de palco, se hacían preceder de un criado que cargaba con la tarima del brasero y llevaba en la mano un gran farol. Seguía en grupo la familia, rebujada en los abrigos, cerrando la comitiva la criada con el brasero a la cabeza y si eran muchos de familia, otra criada cargaba con el complemento de sillas porque no había más que cuatro en cada palco.

Por los años de 1850 se restauró el teatro, reformando el interior con tres órdenes de palcos: bajos, principales y segundos.

Años después, no considerando ya dignas aquellas instalaciones para la población, fueron derribadas por el empresario señor Calmarino, que había adquirido la propiedad y sobre el mismo solar se edificó otro de bellas proporciones, inaugurándose en marzo de 1876, el Teatro Principal que hoy conocemos convenientemente restaurado.