La inversión más importante que realizamos a lo largo de nuestra vida es la compra de nuestra vivienda habitual. Lo ideal sería tener los ahorros suficientes para afrontar dicha compra sin dificultades pero la realidad no es esa. La realidad es que, si queremos una vivienda en propiedad, tenemos que acudir a una entidad financiera para que nos preste el dinero para su adquisición. Gracias a eso, el 90% de las viviendas en España son en propiedad.
Una hipoteca es un crédito que se concede para comprar una vivienda, habitual o no, que se garantiza con la propia vivienda. La cuota a pagar se divide en dos partes: por una parte estará la parte de amortización del capital prestado y, por la otra, los intereses convenidos según la oferta vinculante de la entidad prestamista.
La hipoteca perfecta no existe. Cada hipotecado dispone de una según su vivienda, según sus posibilidades y según su vinculación con la entidad financiera. Siendo así, no está demás tener en cuenta una serie de detalles que irán en nuestro beneficio y en el de nuestro bolsillo. Aunque la variedad existente es muy amplia, ya le anticipo que no encontrará aquella que se adapte perfectamente a usted pero sí encontrará aquella que se adapte perfectamente al banco. Nunca han tenido tanta letra pequeña como hasta ahora y es que las entidades aprenden, como todos, del pasado, lo que les permite adaptarse con suma precisión a lo que pueda ocurrir en el futuro.
No olvidemos que una hipoteca es prácticamente para toda la vida. El periodo de amortización suele ser, como sabe, bastante largo. Entre 20 y 30 años es el periodo más común. Alargar más los plazos reduce la cuota a pagar pero, a mi entender, no debe de ser superior a 30 años pues aumentan los intereses a pagar y en vez de una compra? se parece más a un alquiler.
En febrero de 2016 el Euríbor cerró en negativo por primera vez en la historia después de protagonizar una larga tendencia bajista.Como decía, los bancos se anticiparon al hecho y añadieron las famosas cláusulas suelo en las hipotecas. El desplome ha provocado que se lleguen a ejecutar y las entidades han añadido una nueva cláusula llamada "cero" para, de esta forma,blindarse ante la continuidad de nuevos descensos del indicador y así no tener que pagar a los hipotecados por prestarles dinero.
La cláusula suelo establece el interés mínimo a pagar en una hipoteca, aunque el índice de referencia descienda la cuota a un importe inferior al citado límite. Esta cláusula y otras vendrán especificadas tanto en la oferta vinculante como en la propia escritura de la hipoteca. El problema surge cuando se camufla con alguna artimaña como el cambio de nombre (túnel de interés, horquilla de interés, tipo de interés mínimo, límite de variabilidad, acotación mínima de interés?) y entonces los tribunales consideran que roza el engaño. Siendo así, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) reconoce la retroactividad total desde la firma del préstamo como consecuencia del carácter abusivo de la cláusula. Esta sentencia va un paso por delante a la de nuestro Tribunal Supremo que en 2013 estableció la devolución de lo cobrado a partir del 9 de mayo de 2013. Las devoluciones no se producirán de manera inmediata. Para poder recibirlas, hay que presentar acciones legales y esperar a que el juzgado correspondiente aplique lo dictaminado por el TJUE, es más, aun en el caso de que la hipoteca haya sido amortizada en su totalidad. Más complicado lo tienen los que hayan firmado algún tipo de acuerdo extrajudicial.
Por si fuese poco lo anterior, el Tribunal Supremo, allá por diciembre del 2015, declaraba como abusiva la práctica bancaria de imponer todos los gastos relativos a la escrituración de la hipoteca a los hipotecados. Según la sentencia, estos gastos son los que correspondería pagar a la entidad por ser sujeto pasivo e interesado en la transacción. Es decir, es el banco el más beneficiado en la formalización de la hipoteca porque así posee una garantía real y preferente para que, en caso de impago, pueda vender la vivienda con el fin de recuperar la deuda pendiente. Una vez más, si se quiere recuperar esos importes habrá que recurrir a los tribunales. De hecho, ya hay sentencias favorables que obligan a entidades financieras a devolver algunos de los gastos de formalización de la hipoteca.
Ante estas medidas,las entidades prestamistas han comenzado a reaccionar y han aumentado los precios de los préstamos por tener un coste superior. Incluso, algún banco, ya está compartiendo gastos para evitar así la avalancha de denuncias que se están forjando.
No me parece justo que ante estas sentencias, si se quiere recuperar los importes, haya que pedírselo al banco. Y peor todavía, si se niega, no habrá más remedio que acudir en ayuda de la vía judicial. Eso ya sabemos que es un proceso lento y costoso. Luego, imagino, esos costes serán reembolsados con el correspondiente interés legal, pero primero hay que desembolsarlo sin necesidad.
En este caso, como en otros, el consumidor se encuentra muy desprotegido por lo que solo se me ocurre decir que una condición imprescindible, antes de firmar la escritura hipotecaria ante notario, es que el banco nos haya entregado una copia de la oferta vinculante que firmaremos. Será de suma utilidad leerla en su totalidad y entender todos y cada uno de los apartados de que se compone. Si alguno no se entiende, se pregunta hasta que quedemos enterados de lo que significa. Esta práctica, poco común, todo hay que decirlo, nos evitará muchas sorpresas a la hora de la firma y muchos disgustos en el futuro. Aunque también tengo que decir que por mucho que se lea, nada podemos hacer ante esas cláusulas abusivas. Se cuelan solas.
Contratar una hipoteca no es una broma. Piénselo bien antes de decidirse y ate bien todos los cabos. Mire lo que está ocurriendo con las que, alegremente, se formalizaron en un pasado no muy lejano.
(*) Trader Independiente
